案例回放■■■
2015年，天津市某學(xué)校委托市政府采購中心組織實施物業(yè)服務(wù)采購項目。該項目在招標(biāo)文件制作過程中出現(xiàn)了三個較為典型的問題。一是采購需求中明確，該項目建筑面積為36923㎡，室外面積為30900㎡。在確定企業(yè)資質(zhì)等級時，究竟應(yīng)要求物業(yè)企業(yè)具備二級資質(zhì)還是三級資質(zhì)？二是采購人明確，完成該項物業(yè)服務(wù)至少需配備56人。而在服務(wù)類項目中，人員工資占了供應(yīng)商投標(biāo)報價的大部分。因此，采購預(yù)算是否合理成了項目能否成功的關(guān)鍵。三是采購需求中明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供的服務(wù)及標(biāo)準(zhǔn)，但究竟是提供純?nèi)斯し?wù)，還是需要提供一些耗材和工具？這些與報價息息相關(guān)的因素，采購需求中并未提及。
案例分析■■■
針對上述問題，筆者從以下方面進行分析。
第一，合理確定物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)。
目前，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一級、二級、三級。一級資質(zhì)注冊資本金500萬元以上，可承接各種物業(yè)管理項目；二級資質(zhì)注冊資本金300萬元以上，可承接30萬平米以下的住宅和8萬平米以下的非住宅項目；三級資質(zhì)注冊資本金50萬元以上，可承接20萬平米以下住宅項目和5萬平米以下非住宅項目。
政府采購所涉及的物業(yè)項目均屬于非住宅項目，故招標(biāo)文件中對企業(yè)設(shè)定資質(zhì)時，應(yīng)參照非住宅項目面積來界定物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)等級。但采購需求中并未明確此面積是否指建筑面積。采購中心項目負(fù)責(zé)人咨詢了物業(yè)方面的專家。專家解釋稱，業(yè)內(nèi)多把此面積理解為建筑面積，不過，企業(yè)資質(zhì)等級也可根據(jù)用戶的具體要求來確定。比如，物業(yè)服務(wù)中除樓宇保潔外還包含綠地養(yǎng)護或室外保潔，那就可以用面積累加后的總數(shù)來確定物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級。
上述項目中，采購需求明確建筑面積為36923㎡，室外面積為30900㎡。從建筑面積的角度來看，要求物業(yè)企業(yè)具備三級資質(zhì)即可。但此項目包含室外保潔部分，總面積超過了三級企業(yè)承擔(dān)的5萬平米，故采購人要求將資質(zhì)設(shè)定為物業(yè)企業(yè)二級資質(zhì)也是合理的。
第二，科學(xué)測算采購預(yù)算和人員費用。
2015年，天津市最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為1850元，企業(yè)的人員成本加大，部分招標(biāo)項目因預(yù)算不足而廢標(biāo)。上述項目原采購預(yù)算為1606000元，服務(wù)期為一年，根據(jù)采購人要求，至少需配備56人。經(jīng)測算，人均工資為2390元/月，滿足不了企業(yè)按國家規(guī)定為員工繳納社會保險的要求。同時，采購中心也對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本進行了測算，發(fā)現(xiàn)僅人員費用就已超出了采購預(yù)算，再加上企業(yè)稅金、服裝費、耗材費等，至少人均3000元/月才能保證項目順利進行。
采購人聽取了采購中心的意見，在采購計劃中將預(yù)算調(diào)整為1950000元。此外，考慮到學(xué)校在寒、暑假期間用工人數(shù)必然會減少，招標(biāo)文件明確，寒、暑假按兩個月計算，用工人數(shù)減半。這樣一來，月人均工資調(diào)整到3000元以上，保證了項目的順利進行。
第三，明確影響報價的因素。
物業(yè)服務(wù)采購項目通常涵蓋多項內(nèi)容，如保潔、設(shè)備設(shè)施維護、秩序維護、食堂服務(wù)、綠化養(yǎng)護等，故影響報價的因素一定要明確，否則供應(yīng)商理解不同，報價就容易出現(xiàn)偏差。比如，保潔服務(wù)中要明確保潔工具、保潔耗材等問題，設(shè)備設(shè)施維護服務(wù)中要明確維修工具、維修耗材等問題，綠化養(yǎng)護服務(wù)中明確綠化工具、化肥農(nóng)藥等問題。
另外，采購人還應(yīng)明確要求配備的人員數(shù)量。此前曾出現(xiàn)過采購人不指定人數(shù)、只提供服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的案例。事實證明，因供應(yīng)商配備的人數(shù)不同，導(dǎo)致其報價偏差很大，但這從投標(biāo)文件中卻看不出問題。筆者建議采購人在采購需求中明確人員配備情況，避免因人員不足導(dǎo)致供應(yīng)商的后期服務(wù)不到位。（作者：劉楊 單位：天津市政府采購中心）
來源：中國政府采購報
