為更好地實現(xiàn)土地出讓的綜合效益，文章通過文獻調查法、案例分析法和比較研究法，對新加坡、美國、日本3個國家的4個土地招標出讓案例進行了分析。研究表明，雖然各地因其獨特的資源稟賦和文化傳統(tǒng)形成了不同的土地產(chǎn)權制度和土地招標出讓模式，但政府土地出讓始終體現(xiàn)著看得見與看不見的“兩只手”的作用。同時，案例地區(qū)的土地招標交易平臺與招標評標方法日趨規(guī)范專業(yè)，招標條件與指標體系凸顯地域文化特點，從擁有“大政府”行政主導的新加坡到“小政府”市場主導的美國、日本，土地招標出讓都體現(xiàn)著全鏈條監(jiān)管監(jiān)督的理念，這些對我國土地乃至自然資源資產(chǎn)交易市場建設具有啟發(fā)借鑒意義。
一、引言
改革開放以來，我國形成了以“招拍掛”為主的土地出讓制度，但“價高者得”的配置方式日漸受到詬病，而如何實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益的平衡發(fā)展仍有待探索。“招拍掛”中的招標出讓方法能綜合設置指標，具有實現(xiàn)綜合效益的機制基礎，因此探討分析國外土地招標出讓制度及案例，對我國土地乃至自然資源資產(chǎn)交易具有重要借鑒意義。
本文根據(jù)樣本多樣性與可參考性的選擇標準，選取新加坡和美國的舊金山、日本的東京作為案例對象，其各具特色的土地制度與出讓流程，值得業(yè)界深入研究。
二、新加坡土地招標出讓案例分析
（一）新加坡土地制度概況
新加坡土地所有制由公有制和私有制兩種形式構成，其中土地公有制占據(jù)主導地位，近九成的土地歸國家所有，因此政府在土地配置上具有絕對權威地位。新加坡規(guī)范土地出讓的法律法規(guī)主要包括《國家土地法》《土地管理局法案》《住房與發(fā)展法案》《土地產(chǎn)權法案》和《工業(yè)用地電子投標條款和條件》等。
1.土地管理機構與出讓方式
新加坡土地管理局（SLA）是新加坡最大的公有土地管理者和持有者，土地出讓本質是出讓有期限的土地使用權，年限從10年到99年不等。除了無償劃撥公用設施用地外，對于大型建設用地，如裕廊工業(yè)區(qū)管理局（JTC）的工業(yè)用地、建屋發(fā)展局的公共住屋用地、市區(qū)重建局（URA）的城市重建用地等，往往采用有償方式，由SLA將土地直接賣給這些法定機構，然后再由其出售給最終用地者，即土地“二次出讓”。其余土地則通過招標、拍賣方式直接出讓給市場主體。
2.土地出讓原則與流程
新加坡土地招標時一般遵循三個原則：一是以現(xiàn)有市價出讓，二是標價必須在評估價之上，三是首席估價官具有自主權。
土地出讓程序從政府賣地計劃開始，政府每六個月制定和宣布一次政府賣地計劃。政府賣地計劃方案包括列入已確認和儲備名單（Reserve List）（儲備名單上的地塊不會立即發(fā)布招標，而是可供申請。當開發(fā)商議價達到政府可接受的最低價格時，將提供一個備用名單供招標）的地塊，以便在提供發(fā)展用地方面具有靈活性。賣地計劃內可供出售的土地會在預先確定的日期推出發(fā)售，而大部分土地則以招標方式出售。政府網(wǎng)站上會發(fā)布招標文件，市場主體可以申請招標土地，政府部門接受投標文件后，進行方案綜合評選。評選第一階段由建筑專業(yè)人士組成，第二階段由URA等政府部門人士組成（見圖1）。
（二）Plot 27 TUAS SOUTH LINK 3地塊案例分析
1.地塊基本信息
Plot 27 TUAS SOUTH LINK 3地塊位于Jalan Lam Hua，土地面積5953.3平方米，以招標方式進行出讓，土地類型為工業(yè)用地（兼商業(yè)），使用年限為20年，允許容積率為0.7~1.4，建筑高度為63.5米。地塊可從Ayer Rajah高速公路和Pan Island高速公路進入，通勤者可享受大士西延線四個新地鐵站的便利（見圖2）。作為工業(yè)用地，出讓機構為JTC，中標人應遵循JTC或SLA確定的條款和條件，并支付相應的費用。
2.招標技術條件
（1）規(guī)劃參數(shù)指標。招標文件對面積、容積率、樓層高度等進行了規(guī)定，其中工業(yè)部分為主管當局根據(jù)《規(guī)劃法》（第232章）確定的用途。建筑最大開發(fā)高度不應超過63.5米，樓頂上的所有固定裝置/結構（如天線、電梯機房、起重機、避雷針、水箱等）也受上述高度限制。在施工階段，所有高大的施工機械和臨時結構（如起重機、打樁機等）須遵守相同的高度限制。投標人應聘請測量員對附近煙囪進行勘測，如果受附近煙囪影響，建筑最大高度可能低于63.5米。開發(fā)工作應得到JTC和相關部門的批準。不得用于第三方倉儲、物流和配送中心。工業(yè)用地總量和樓層高度控制都應遵守主管當局發(fā)布的《發(fā)展控制指南》和《規(guī)劃法》（第232章）。
（2）發(fā)展控制指標。中標人應遵守《開發(fā)控制指南》《污染控制指南》及主管當局已經(jīng)或可能不時發(fā)布的指南。
（3）停車場建設指標。中標人應根據(jù)最新的《停車場規(guī)則》或其法定修改和重新頒布的要求提供停車位。
（4）車輛進出接入地建設指標。該地塊的擬議永久性接入點應取自Tuas South Link 3。不得從Tuas South Avenue 16或Tuas South Avenue 7上永久直接進入。入口/出口位置應與道路對面的未來通道錯開至少30米。具體位置和接入點數(shù)量應符合陸路運輸管理局（LTA）的要求和批準。中標人必須采取必要措施確保交通安全（不限于設置交通標志）。鼓勵中標人在交通高峰時段減少施工交通量。
（5）施工質量評價指標。根據(jù)新加坡施工質量評估體系（CONQUAS），中標人應向建筑和施工管理局（BCA）提交擬開發(fā)的建筑工程施工質量評估報告。中標人應遵守BCA的規(guī)范要求，并應支付用于評估施工質量的相應費用。
（6）工期與費用。項目完成周期為60個月。JTC保留拒絕最高投標價格或任何投標或其任何部分的權利。中標人應分期支付投標地價，首期是中標之日起28天內支付25%投標價（減去投標保證金）和消費稅（GST），二期是75%投標價和消費稅。
3.招標結果
該招標2018年9月25日啟動，2018年11月20日結束，共收到4份投標書（見表1），有兩個最高出價。為此進行了投票定標，最后中標者為L.S. Construction Pte Ltd。
三、美國舊金山土地招標出讓案例分析
（一）美國土地制度概況
美國實行土地私有制，土地所有權一般歸私人、聯(lián)邦政府或州及地方政府所有，私人所有占比近六成。美國與土地出讓相關的政策法規(guī)主要包括《美國聯(lián)邦土地政策與管理法》《房地產(chǎn)處置現(xiàn)場評估手冊》《土地交易手冊》和《公共法106-248》等。
1.土地管理機構
雖然美國在內政部設立了土地管理局，主要負責管理聯(lián)邦政府土地，并對州和私人土地進行協(xié)調，但因為美國是分權制國家，各地具體的土地管理還是由地方政府部門負責，過程中也會有半官方性質的地方政府聯(lián)合組織或民間協(xié)會參與咨詢。
2.土地出讓原則與流程
美國土地出讓讓渡了土地所有權，所以一般無使用年限限制。根據(jù)《美國聯(lián)邦土地政策與管理法》，政府部門出售公共土地須按照由內政部部長訂立的競投程序進行。出售公共土地的價格不得低于內政部部長確定的公平市場價。內政部部長應根據(jù)土地適宜性和開發(fā)需要，確定出售的公有土地的面積。在招標投標時，內政部部長一般應在收到要約之日起30天內，以書面的形式表明接受或者拒絕所收到的購地要約，而要約人中途可以撤回。內政部部長裁定要約不符合土地出讓權益時，可以終止出讓。
舊金山灣區(qū)位于美國西海岸加利福尼亞州北部，舊金山灣委員會在灣區(qū)2040規(guī)劃（Plan Bay Area 2040）中指出，土地利用主要考慮住房和經(jīng)濟增長兩個原則。
（二）巴爾博亞水庫建設項目分析
1.地塊基本信息
巴爾博亞水庫（The Balboa Reservoir Site）項目供地方式為招標出讓。地塊位于舊金山海洋城市學院，東面是校園，北面是里奧丹高中，西面是韋斯特伍德公園附近，南面是阿瓦隆海洋大道公寓（見圖3），是該市在舊金山公共事業(yè)管理處（SFPUC）管轄下的大約17英畝的地塊（其中舊金山海洋城市學院提供10.4英畝土地，而SFPUC提供剩余土地）。
該地塊目前是P區(qū)，即公共用地，是為政府機構所有并用于政府目的的土地。該地塊出讓用途為建設保障性住房，要求在25英尺至65英尺高的建筑物中提供混合收入住房（Mixed-income housing），住房可以是租賃和出售的組合，并至少有4英畝的開放空間。主要目標是根據(jù)城市公共住房用地計劃，最大限度地為中低等收入人群提供住房保障，同時加強周圍社區(qū)建設。
2.招標方法與指標體系
在招標方法上，融合了兩段招標與談判招標兩種方法。首先是資質申請（RFQ），在評估小組審查資質申請文件后，邀請合格的受訪者提交投標申請書（RFP）。其后含多份方案的征求建議書將提交給社區(qū)利益相關者征求公眾意見，然后由評估小組進行評估，準中標人還需與政府進行獨家談判。
資質申請旨在根據(jù)成熟的經(jīng)驗、雄厚的財務能力和匹配的理念來確定合格的潛在開發(fā)商（見表2）。資質申請不包括購買價格或其他交易條款，這些將通過后續(xù)的投標申請書和談判來解決，因此最終協(xié)商交易條款可能與開始提交的申請書有所不同，但最終談判交易條款中的價格必須達到或超過最低購買價格。
3.投標要求與監(jiān)管
（1）開發(fā)需求。創(chuàng)建一個混合收入住房項目，使中低等收入家庭的保障性住房比例最大化，至少50%的住房單元可讓這一人群永久負擔得起。競得人需開發(fā)社區(qū)網(wǎng)站，以提高社區(qū)生活質量和社區(qū)人員在周圍地區(qū)生活、工作、學習和訪問的機會。在出售該地塊時，SFPUC要求保留一塊80英尺寬的土地，其中包含位于該地塊南部邊界的管道通行權。
（2）財務要求。開發(fā)商應證明其有能力保障權益、獲得融資和建設改善，并確保開放空間和公共區(qū)域的持續(xù)維護。在環(huán)境審查程序之前，開發(fā)商必須完成一份財政可行性報告，并提交1萬美元的保證金。
（3）申請者資質。申請者可以是單一主體，也可以是聯(lián)合體（包括營利性或非營利性組織）。評估小組將根據(jù)團隊整體實力來進行評估。在正式提交投標申請書之前，在核心人員保持不變的情況下，團隊成員可以有變動。
（4）政府監(jiān)管。主要由SFPUC、舊金山經(jīng)濟和勞動力發(fā)展辦公室（OEWD）和舊金山規(guī)劃部門合作監(jiān)管。其中SFPUC主導土地交易條款的談判和參與項目設計討論，以確保項目最終符合SFPUC的政策目標；OEWD在社區(qū)發(fā)展條款談判和發(fā)展計劃進程中提出建議及進行協(xié)調，以確保項目符合其實踐和政策目標，并推進項目的監(jiān)管審批流程；規(guī)劃部門則持續(xù)對地塊規(guī)劃、建筑體量、設計指南等提出監(jiān)管指導。
（5）公眾參與。自2014年10月舊金山市政府宣布巴爾博亞水庫為住宅用地以來，市政府工作人員已組織及參加了30多次公眾會議。社區(qū)咨詢委員會（CAC）作為社區(qū)反饋的主要代表，由7名經(jīng)市長和主管任命的成員和2名當?shù)厣鐓^(qū)協(xié)會代表組成，CAC定期召開會議，為更廣泛的民眾提供發(fā)表意見的機會。地塊最終由太平洋聯(lián)盟發(fā)展公司等組成的聯(lián)合體競得。
（三）菲爾莫爾遺產(chǎn)中心項目分析
1.地塊基本信息
菲爾莫爾遺產(chǎn)中心（Fillmore Heritage Center，Block 0732，Lots 032 & 033）是舊金山西部重建計劃的一個項目，它是一個多用途設施（包括商業(yè)地塊和車庫地塊），目標是振興商業(yè)走廊和保護社區(qū)文化遺產(chǎn)。該項目出讓方式為招標出讓。社區(qū)基礎設施和投資辦公室（OCII）作為舊金山重建局（SFRA）的繼承機構，目前擁有該商業(yè)地塊和車庫地塊。加利福尼亞州法律要求OCII根據(jù)該州財政部批準的長期物業(yè)管理計劃（PMP）出讓物業(yè)。
該項目由位于菲爾莫爾街1300-1320-1330號的混合用途建筑的商業(yè)部分和相鄰的地下停車場組成（見圖4）。商業(yè)地塊在一樓約有50000平方英尺的商業(yè)空間，包括：①一個28000平方英尺的餐廳/娛樂場所，目前已空置；②一個6300平方英尺的餐廳/酒廊，目前正在運營中，現(xiàn)有租賃將隨該地塊出售轉讓給最終競得人；③走廊、展廳和公共區(qū)域，包括作為車庫行人入口的大堂區(qū)域。車庫地塊（地塊0732，地塊032）占地約50000平方英尺，位于菲爾莫爾遺產(chǎn)中心地下，最多可容納160輛汽車。車庫向公眾開放，由帝國停車場（美國）有限責任公司運營，具備齊全的批準和許可證，并且經(jīng)營協(xié)議將隨地塊出售轉讓給最終競得人。
2.招標方法與指標體系
在招標方法上，政府委托投標申請書（RFP）審查小組對投標書進行評分，所有符合最低資格要求的提案將由審查小組進行面談，然后審查小組將推薦一名最終人選，由政府與之簽訂合同。其中，審查小組使用評分表審查投標人的提案，指標體系突出了對社區(qū)福利能力的重視（見表3）。
3.投標要求
（1）開發(fā)需求。商業(yè)地塊的重建目的是振興社區(qū)和創(chuàng)造就業(yè)機會，車庫地塊則需按長期物業(yè)管理計劃（PMP）的要求繼續(xù)為公眾服務。該區(qū)域為傳統(tǒng)的多種族混合居住社區(qū)，被譽為“西方的哈萊姆”，開發(fā)設計應充分考慮社區(qū)融合因素。
（2）財務要求。政府設置了最低投標價格，不考慮低于650萬美元的投標書（該房地產(chǎn)于2015年夏季估價超過1100萬美元）。報價將是選擇標準的一部分，但不是方案審查的唯一決定因素。中標金額將在財產(chǎn)轉讓時全額支付給政府。
四、日本東京土地招標出讓案例分析
（一）日本土地制度概況
日本實行土地私有制，土地大部分為個人及法人所有，少部分為國有或者公有，公共房地產(chǎn)(PRE)即是指國家或地方政府擁有的房地產(chǎn)。日本土地出讓法規(guī)包括《國土綜合開發(fā)法》《國土利用計劃法》和《土地交易指南》等。
1.土地管理機構
日本中央機關除了國土交通省主管不動產(chǎn)業(yè)、城市改造、土地征用等領域以外，內閣府金融廳、總務省、法務省、財務省等也負責土地其他方面的管理和政策制定。而各地的國有或公有土地出售則由擁有土地所有權的相應政府部門主導。
2.土地招標出讓流程
日本土地公開招標的特色在于設有投標預告環(huán)節(jié)。在公告之前，篩選委員會將提前舉行會議決定招標方法和審查標準，其后發(fā)布投標預告。投標預告的方法沒有統(tǒng)一規(guī)定，有的只張貼或發(fā)布到相應機構的公告牌或者網(wǎng)頁上。意向人需首先通過公告中提供的途徑獲得投標手冊和其他材料（圖紙等），并按其程序提交投標申請資格確認文件。其后，篩選委員會組織專家審查申請文件以確認其參加投標資格，被拒絕參與競標的供應商可以提出異議。日本以前在舉行招標前還會組織申請者召開現(xiàn)場簡報會，后來為防投標被操縱而取消。經(jīng)篩選的申請人應在投標截止日期前通過郵件提交投標書，如開標時分數(shù)相同，則通過抽簽確定中標者。
（二）東京都澀谷區(qū)本町一丁目33-001地塊及地上建筑物分析
1.地塊基本信息
東京都澀谷區(qū)本町一丁目33-001地塊及地上建筑物出讓前由日本國家公務員共濟組合聯(lián)合會所有。土地與房屋出讓方式為一般競爭性公開招標，投標日期為2019年4月26日。出讓土地用途為一類住宅，建筑覆蓋率為60%，容積率為300%，總建筑面積為1140.57平方米（建筑占地約33平方米），建筑為一層鋼筋混凝土框架結構，建筑時期為昭和59年（1984年）5月。出讓前空置，有耐震診斷記錄，但有漏水記錄，其施工公司為株式會社奧村組東京支店，管理公司為株式會社，管理機構為第1管理工會，管理費為8440日元/月，修繕公積金為780日元/月，共計15920日元/月。
2.投標要點
聯(lián)合會在當?shù)毓媾萍肮倬W(wǎng)上發(fā)布招標預告，其后向符合要求的申請投標者發(fā)放投標文件（有委托招標代理機構時由代理機構發(fā)放），投標者必須在投標前繳納占投標金額5%以上的投標保證金。須提交的文件包括：①投標參加申請表；②承諾書；③轉移申請表；④投標保證金提交；⑤關于支付投標保證金的說明；⑥投標文件；⑦投標說明；⑧授權書；⑨土地買賣合同（草案）；⑩財產(chǎn)文件（包括圖紙）。
投標后，投標人不能更換或撤銷投標書。投標截止日期后，在投標人面前開標，最高價者為中標人。如果有2個以上的投標者出價相同，則進行抽簽決定中標者，并應讓與該投標事務無關的聯(lián)合會職員抽簽。中標決定之日起30天內簽訂買賣合同，所有權轉移。
3.招標要求
聯(lián)合會僅公布地塊名稱、面積、使用分區(qū)編定，招標出售條件也僅做簡單陳述，詳細信息要通過投標資格預審后方能獲取。
五、國外土地招標出讓比較與借鑒
（一）政府土地出讓始終體現(xiàn)“兩只手”的作用
3個國家4個案例，雖然呈現(xiàn)了4種不同類型的土地招標出讓情況，分別有工業(yè)用地、政策性住房用地（保障性住房）、商業(yè)用地（城市重建）和帶建筑物的住宅用地，但這4個案例均反映了無論在何種土地制度下，土地出讓都始終是在政府調控框架下，采取市場化手段，通過“看得見的手”和“看不見的手”來共同實現(xiàn)資源配置。
土地出讓一般被定義為一級市場，土地公有制下一級市場是土地所有權與土地使用權的關系（如新加坡），而在土地私有制下則是土地所有權的轉移（如美國和日本），其共同點為出讓方是政府。政府為了履行其經(jīng)濟建設、公共服務等職能，通過設置土地出讓條件等對城市發(fā)展進行引導和管理，針對每一地塊，對土地開發(fā)方式、綠化道路、污水處理等方面提出具體的要求，并且強調始終保留拒絕最高價或終止招標的權利，所以無論是如新加坡中央級別的SLA，還是美國、日本的地方基層政府，均通過“看得見的手”調配土地供給。
在案例區(qū)域，招標是政府出讓土地的主要方式，且出讓原則中新加坡和美國的明文規(guī)定均有共性，就是強調市場化配置，在既有產(chǎn)權體系下通過競爭性的市場機制達到價格揭示其市場價值的目的，而且案例中的招標結果都體現(xiàn)了綜合條件基礎上的“價高者得”，是政府調控與市場競爭的有機結合。
從國際經(jīng)驗來看，從一開始注重價格機制發(fā)揮作用到兼顧社會多因素綜合評價的轉變，正適應了不同社會發(fā)展階段的要求。隨著社會的進步，更為豐富和復雜的發(fā)展訴求需要被納入資源出讓的環(huán)節(jié)加以考慮，這是如何運用好“兩只手”的關鍵，也是我國全民所有自然資源資產(chǎn)有償使用制度改革持續(xù)進行所需要深入探討的。
（二）交易平臺與招標評標方法日趨規(guī)范專業(yè)
案例地區(qū)的土地招標出讓交易平臺主要由線上公示與線下評標兩部分組成。線上公示是指政府部門在其網(wǎng)站上公示土地招標出讓信息，一般包含土地的位置、類型、底價等內容。此外，如日本東京的案例，網(wǎng)站還可接受報名資格審查，全天受理。線上平臺呈現(xiàn)出相對集中與分散的特點，如新加坡市區(qū)重建局土地出讓系統(tǒng)（URA SPACE）、新加坡JTC工業(yè)用地出讓系統(tǒng)就是全國性的分類系統(tǒng)，在地域上相對集中，但在領域上則區(qū)分類別。又如美國舊金山并沒有集中性的平臺，只是各地政府通過自己區(qū)域性的網(wǎng)站操作。再如日本原來也沒有全國性土地出讓系統(tǒng)，買主只能逐個訪問地方政府官網(wǎng)，且各網(wǎng)站公告內容和方式各有不同，土地出讓信息夾雜在各類政務信息中，歷史信息還會經(jīng)常性刪除，導致不易檢索和回溯。為此，日本國土交通省于2019年前后建設了公有不動產(chǎn)門戶網(wǎng)站，用于收集和協(xié)調來自全日本558個市政當局和地方政府的大量待售土地、公開招標不動產(chǎn)新信息等。
在線下評標方面，4個案例體現(xiàn)了競爭性招標（新加坡）、談判招標（舊金山）、兩段招標（東京）等3種招標方法，同時也體現(xiàn)了單因素評議法（新加坡）、綜合評標法（舊金山）、投票定標法（新加坡）、抽簽定標法（東京）等多種評標方法。其中值得分析的有兩點：一是東京案例采用的兩段招標法，政府先通過土地利用開發(fā)限制條件篩選競標方，再對入圍者通過競價的方式來定標，其優(yōu)點是各方利益均得以平衡，缺點是要進行多輪聽證會，周期長且成本較高。二是美國舊金山案例的綜合評標，從純粹的“價高者得”到綜合評價的“適者得地”。
雖然各地招標程序不盡相同，但交易平臺與招標評標方法均日趨規(guī)范專業(yè)。不過也有例外，如日本還可能存在“××學園地價門”這類起初不公開交易價格的情況。
此外，作為招標出讓的補充，各地還涌現(xiàn)出提案競賽類的土地出讓方法，當達不到政府出讓目的時，會宣布競賽競標失敗，出讓終止。
我國土地乃至自然資源資產(chǎn)交易可借鑒案例中的相對集中平臺建設（如粵港澳大灣區(qū)自然資源資產(chǎn)交易平臺）與運用多種招標方式，創(chuàng)新綜合評標法、提案競賽法的應用，從而緩解土地出讓中唯經(jīng)濟利益論的現(xiàn)象，提升綜合效益。
（三）招標條件與指標體系凸顯地域文化特點
為保證土地利用不偏離既定目標，案例地區(qū)土地出讓時設置了完整且具體的招標條件。招標條件一般通過召開專家會議和聽證會確定，內容包括地塊基礎條件、規(guī)劃條件和技術條件，還會考察投標人的開發(fā)實力，如企業(yè)納稅額、資質、信譽等。根據(jù)用地目的的不同，可包括案例中涉及的公共通道、垃圾箱中心、停車場的建設標準；根據(jù)地域文化的特點，可包括案例中涉及的公共開放空間、房價（房租）、就業(yè)、社區(qū)建設等的要求。此外，不一定只是空地出讓，也可以是公有低效利用地，如菲爾莫爾遺產(chǎn)中心項目和東京的案例都是帶地上建筑物出讓的。
美國舊金山案例使用了綜合評標法，指標體系能更鮮明地體現(xiàn)地域文化的特點。巴爾博亞水庫項目中，指標體系強調了三方面的能力：一是強調與公共機構合作的能力，緊扣其政策性住房的性質，開發(fā)商必須要在公共效益與開發(fā)商目標間找到平衡。二是獨立深化了對發(fā)展理念的要求，要求和社區(qū)發(fā)展具有一致性，要有解決社區(qū)問題的能力。三是要開發(fā)社區(qū)網(wǎng)站，不僅為低收入群體提供生活硬件——住所，更要建設精神軟件——社區(qū)生活圈。對于發(fā)展理念等綜合要件，還必須經(jīng)過談判來確認。菲爾莫爾遺產(chǎn)中心項目中，其核心訴求在于文化融合和經(jīng)濟重振，所以評分要素強調運營商業(yè)模式的可行性，以及社區(qū)福利的質量、社區(qū)激活機會、就業(yè)機會（特別是少數(shù)民族、婦女的創(chuàng)業(yè)就業(yè)）等。日本土地出讓也會體現(xiàn)地域人口特點，在少齡化社區(qū)，政府甚至倒貼錢的負價格出讓土地。
在我國土地及自然資源資產(chǎn)出讓交易中，也應根據(jù)資源利用目標，突出重點，分清主次，合理設置招標條件。自然資源的建設應避免千城一面，因地制宜，從而保持文化的多樣性。在這方面綜合評標法對于土地以外的自然資源出讓有著更為重要的借鑒意義，因為海洋林草等自然資源諸如保護性的考量目標必須放在首位。
（四）理念從“重出讓、輕監(jiān)管”到全鏈條式治理
無論是何種所有制框架，土地利用都是一個長期的過程，具有極大的外部性，因此從擁有“大政府”行政主導的新加坡到“小政府”市場主導的美國、日本，土地出讓都體現(xiàn)著全鏈條式治理的理念。
一是供地前的法律制度完善。為保障用地政策的落實，以上國家均建立了完善的法律體系，案例中的土地出讓流程皆受到嚴格的法規(guī)限制。新加坡還貫徹了由專業(yè)機構完成土地出讓的理念，依照土地利用類型，分設土地供應機構，如案例中產(chǎn)業(yè)用地供應機構為JTC，其等同于產(chǎn)業(yè)平臺專業(yè)運營產(chǎn)業(yè)用地，貫徹完成出讓前中后的監(jiān)管事宜。
二是供地中的社會監(jiān)督。招標過程包含招標預告、出讓公告、結果公告等充分披露信息，期間政府部門也會組織聽證會，保證公眾和相關利益方的參與。特別在綜合評標中，如巴爾博亞水庫項目經(jīng)過了幾十次的公眾會議，政府、社區(qū)、公益組織等社團群體都充分發(fā)聲。通過公眾的參與，助力土地利用綜合效益的實現(xiàn)。
三是供地后的持續(xù)監(jiān)管。土地出讓是一項系統(tǒng)性的工作，出讓之后并不意味著目的達成，政府還應跟蹤監(jiān)管土地開發(fā)使用情況。如新加坡JTC通過建立企業(yè)退出機制，提高了產(chǎn)業(yè)用地的節(jié)約和集約水平。美國商業(yè)用地評價指標中設置了土地產(chǎn)出增長率、用地創(chuàng)稅率、稅收增長率等經(jīng)濟指標，政府也會對此進行跟蹤。在保障性用地上，巴爾博亞水庫項目中SFPUC、OEWD等機構持續(xù)對項目進行履約監(jiān)管。
案例所在地區(qū)皆屬于特大型城市，地少而人多，對土地的集約和節(jié)約利用要求高，這點和我國面臨的問題類似，因此其全鏈條的監(jiān)管監(jiān)督治理對于我國轉變“重出讓、輕監(jiān)管”的“一錘子買賣”觀念具有重要的啟示和借鑒意義。
總而言之，各地有其獨特的資源稟賦和文化傳統(tǒng)，自然也形成了符合自身的土地產(chǎn)權制度和土地招標出讓模式。我國應根據(jù)實際情況對境外經(jīng)驗進行分析和借鑒，從而創(chuàng)造性地應用土地招標出讓制度，為我國土地乃至自然資源資產(chǎn)交易高質量發(fā)展作出新的貢獻。
作者： 林夢笑 于 洋
作者單位: 深圳市土地房產(chǎn)交易中心
來源：《招標采購管理》
